商铺投资黄金法则：地段为王

　　地段决定了该商铺的升值空间和规划前景，从长远眼光考虑，地段绝对是投资商铺时的首要考量。

　　在购置商铺时，除了了解项目目前周边交通、居住群体、商铺本身的配套设施外，更要参考所在区域的近几年规划，了解地方政策，分析该区域在政府规划中的重要性，和在该城市所处的地位。

　　一般来说，核心地段的新商圈旺铺最具升值空间。因为新形成的或正在发展中的核心地段新商圈，商铺价格比成熟市场要便宜很多，因此往往具有很大的发展和升值潜力。

　　社区商铺主要服务于周边小区，客群稳定明确，且租金相对较低，投资压力小，经营比较容易持续。总体上说规模越大的楼盘实力越强，大开发商的大盘建筑规划和景观规划起点高、配套全、环境好，是市民买商铺的首选之地。

三．商铺投资的优点

　　1.稳定性高

　　商铺属耐久商品，稳定性高，前期投资虽大，但钱并未消失，而是由钞票转化成为固定资产。商铺的投资价值和使用价值都很高，可自主经营也可租赁经营，且商铺自身也在不断大幅升值。

　　2.投资回报高

　　地段的成长将直接带动商铺本身的升值，商圈的不断成熟，交通的不断便利，也将带动租金的水涨船高，带来可观的投资回报。

　　3.商铺是稀缺品

　　城市人口的增多导致土地的稀缺，居民的基本住房要求需得到保障，商业用地将受限制。而且现在很多开发商都倾向于商业自持，可售商铺将越来越稀缺。

　四．商铺投资的风险

　　1.投资商铺时要考虑商铺的未来发展趋势、回报率、升值空间，避免资金被白白占用，收益太少的状况。

　　2.宏观经济大环境对商铺有较大影响，商铺的出租率和价格受制于经济环境。

　　3.寻找商铺的合适租客较为困难，而且商铺租期长，更换租客后，投资人很可能将面对商铺空置太久的情况，有可能给房东造成巨大的财务压力。不过，一旦成功出租给可靠的房客，可能未来几年甚至几十年，房东都不用再操心了。

五．商铺投资的陷阱

　　1.只售经营权

　　购房者仅拥有物业的使用权，相当于“长租”。此种模式的最大受益者是开发商，不仅能保留产权，坐等升值，还可借此融资，筹集资金运作下一个项目。

　　这类商业通常以低价、低门槛投资，高回报作为吸引投资群体的诱饵。

　　此时我们要警惕接下来的风险：若在“经营权”年限内物业出现突发事变，如征收迁拆，或后期运营公司管理不善，甚至卷钱跑路。商铺一旦抵押，银行对抵押权有优先权，可对抗经营权人的租赁权。投资者将血本无归。

　　从法律层面上，并无不动产“经营权”买卖的概念，依据相关法律规定，以租赁经营权作为抵押的质押标，在法律上尚无明确认可。

　　2.售后返租

　　又称售后包租、售后回租、售后承租，指的是在合同约定时间内，开发商承租或代为出租投资者所购物业，返租模式有长有短，投资者不用担心物业的租赁情况，还可收到开发商的固定租金回报。

　　像这种情况，我们要一分为二的来看。一方面，投资者可以不用操心出租的事情，而坐享租金；另一方面，物业投资收益现阶段不明朗，开发商为规避风险，通过委托第三方与投资者签订返租或回购协议，一旦经营出现问题，投资者收益无法保障。

　　最重要的是了解开发商的真实实力，一旦开发商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下，小业主的回报很难保证。另外，如果回报率高于正常水平，购房者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高。

　　3.产权出售

　　即开发商将商铺产权直接销售给购房者，不负责该商铺的招商、管理和经营，而是由购房者自行使用。这种销售模式常见于社区商铺或底商，以及一些小的综合性商场、专业市场。投资者可享受物业本身的增值，同时也承担着物业管理、租赁的任务。

　　对于专业市场或综合市场来讲，开发商只管卖不管租，业主水平不一、各自为阵，可能导致后期经营陷入无规划、无主题、无特色的混乱局面，影响物业整体形象及后期增值空间。